V roku 2026 sa narastajúca bytová kríza v západných krajinách konečne dostala do agendy niektorých z najbohatších vlád sveta.
V Spojenom kráľovstve nadobudol 1. mája v Anglicku a Walese účinnosť významný zákon o právach nájomcov, ktorý ukončil „bezchybné“ vysťahovanie v rámci jednej z najväčších reforiem súkromného prenájmu v krajine za posledné desaťročia.
Na druhej strane Lamanšského prielivu Európska komisia a Parlament spustili nový tlak na dostupnosť bývania, zatiaľ čo vo Washingtone Senát Spojených štátov predložil vzácny návrh zákona o oboch stranách, ktorého cieľom je uvoľniť bariéry pre novú výstavbu a rozšíriť ponuku dostupného bývania.
Odborníci tvrdia, že nedostatok dostupného bývania sa v západnom svete stáva rozšíreným problémom. Od Londýna po Toronto, Berlín až po Sydney, keďže rast nájmov a cien domov prekonal mzdy, mladším kupujúcim sa úplne vylúči vlastníctvo a vlády sú pod rastúcim tlakom, aby sa rozhodli, či by sa bývanie malo považovať predovšetkým za základnú potrebu alebo ako finančné aktívum.
„V Kanade a v niektorých ďalších západoeurópskych krajinách sa od nástupu neoliberalizmu, ktorý sa skutočne začal presadzovať koncom 70. a začiatkom 80. rokov, zmenšoval (pri verejných výdavkoch na bývanie),“ povedala pre Al Jazeera Leilana Farha, globálna riaditeľka THE SHIFT, medzinárodnej organizácie pre ľudské práva zameranej na bývanie.
„Ak pred globálnou finančnou krízou (v roku 2008) bola kríza cenovej dostupnosti, bola to skutočne pre ľudí s najnižšími príjmami. A to preto, že odštiepenie, ktoré urobil neoliberalizmus, bolo veľmi namierené proti sociálnemu bývaniu (zatiaľ čo sa privatizovalo a odstraňovalo (existujúce) sociálne bývanie.“
Vo februári sa holandský premiér Rob Jettan zaviazal postaviť 100 000 domov ročne s 30 rozsiahlymi novými bytovými komplexmi rozmiestnenými po celom Holandsku. Počas svojej predvolebnej kampane v roku 2025 uviedol: „Každá sviňa v tejto krajine má strechu nad hlavou, ale študent alebo mladý človek nemôže nájsť ani dostupnú skriňu na metly.“
Čo však „nedostupné bývanie“ v skutočnosti znamená pre nájomníkov, vlastníkov domov a ľudí, ktorí sú úplne vylúčení z bývania?
Čo znamená „dostupné bývanie“?
Nedostatok cenovo dostupného bývania súvisí so skutočnosťou, že už nejaký čas náklady na základné bývanie rastú rýchlejšie ako príjmy ľudí, čo núti domácnosti míňať toľko na nájomné, hypotéky, energie a súvisiace náklady, že im stále zostáva málo na jedlo, zdravotnú starostlivosť, starostlivosť o deti, dopravu či úspory.
V medzinárodnom meradle sa bývanie často považuje za nedostupné, keď náklady presiahnu 30 percent príjmu domácností, podľa Programu OSN pre ľudské sídla (UN-Habitat), ktorý sa zameriava na udržateľnú urbanizáciu, zatiaľ čo OECD používa prísnejšie opatrenie „preťaženia nákladov na bývanie“, ktoré zachytáva domácnosti, ktoré míňajú viac ako 40 percent disponibilného príjmu na bývanie.
V mnohých mestách však táto hranica už nepostihuje celý rozsah nákladov na bývanie – tak v prípade prenajatého ubytovania, ako aj vlastníctva domu. Rodiny môžu platiť podstatne viac, než je táto hranica 30 percent, žijú v preplnených domoch, sťahujú sa ďalej od práce a škôl, odkladajú vlastníctvo domu alebo sa spoliehajú na dlh, aby zostali v manželstve. Odborníci sa obávali, že nedostupné bývanie nie je len finančným tlakom, ale aj hnacou silou nerovnosti.
Podľa správy o stave bývania z júna 2025, ktorú vypracovalo Spoločné centrum pre štúdium bývania Harvardskej univerzity, sa nestavia dostatočné množstvo domov vhodných pre rodiny: „Boom vo výstavbe pre viac rodín sa končí. Spomalenie novej výstavby v kombinácii s vysokým dopytom po nájomnom bývaní naznačuje, že trhy s prenájmom sa v blízkej dobe pravdepodobne ešte viac sprísnia.“
Bolo niekedy bývanie dostupné?
Po väčšinu 20. storočia bola dostupnosť bývania v bohatších a západných krajinách podporovaná kombináciou sociálneho bývania, výstavby nájomných bytov a nižšou cenou vlastníctva domov. Odborníci tvrdia, že to bolo preto, že bývanie sa považovalo skôr za ľudskú potrebu než za investičný nástroj.
„V 60-tych a 70-tych rokoch v Kanade existovalo skutočné pochopenie toho, aká dôležitá je existencia domu, a existovalo porozumenie, že by tu mala byť celá škála možností bývania. Existovalo sociálne bývanie, stavalo sa nájomné bývanie, existovali možnosti vlastníctva domu a nové hypotekárne produkty,“ povedal Farha.
V prvej polovici 20. storočia vlády bohatých krajín vo veľkej miere rozširovali prístup k dostupnému bývaniu: Spojené kráľovstvo využilo Addisonov zákon z roku 1919 a neskôr granty miestnym orgánom na rozšírenie obecného bývania. USA vytvorili federálny rámec verejného bývania prostredníctvom Národného zákona o bývaní z roku 1934 a Wagner-Steagallov zákon z roku 1937 vytvoril Úrad pre bývanie v USA. V rokoch 1938 a 1945 Kanada inštitucionalizovala federálnu intervenciu v oblasti bývania prostredníctvom zákona o národnom bývaní a Kanadskej hypotekárne a bytovej korporácie (CMHC), ktorá poskytuje prístup k financovaniu pre veriteľov. Singapurská rada pre bývanie a rozvoj (HDB) v roku 1960 urobila z verejného bývania projekt centrálneho štátu.
V dôsledku toho bolo bývanie v bohatých krajinách počas 20. storočia výrazne lacnejšie ako teraz. Podľa údajov investičnej banky Schroders bola priemerná cena bývania štvornásobkom priemerného ročného príjmu v Spojenom kráľovstve v roku 1957.
Kríza dostupnosti bývania sa však začala prehlbovať, keď neskôr v 20. storočí mnohé vlády obmedzili verejné a sociálne investície do bývania, pričom súkromné trhy stále viac určovali nielen ceny bývania, ale aj prístup do štvrtí, miest a príležitostí. Do novembra 2022 stál priemerný dom podľa Schrodersa deväťnásobok ročného príjmu.
Za posledných 50 rokov v USA ceny bývania tiež čoraz viac prevyšovali mzdy. Správa Harvardskej univerzity z roku 2025 The State of the Nation's Housing ukazuje, že národný pomer ceny a príjmu v USA dosiahol v roku 2024 hodnotu 5,0 v porovnaní so 4,1 v roku 2019 a priemerom 3,2 v 90. rokoch.
Podľa Farhu „neoliberálna“ politika v Spojenom kráľovstve a USA „vyprázdnila“ verejné bývanie. V Spojenom kráľovstve program „Právo na kúpu“ premiérky Margaret Thatcherovej v 80. rokoch 20. storočia poskytol nájomcom z radov cestu k vlastníctvu domov, ale súčasne znížil fond sociálneho bývania Spojeného kráľovstva, zatiaľ čo Reagan znížil federálnu podporu bývania v USA. Táto finančná liberalizácia zmenila bývanie zo sociálneho statku na niečo, čo čoraz viac formujú trhy a súkromný kapitál.
Ako sa vládna politika posunula od verejného k súkromnému bývaniu
Postupná privatizácia bytov koncom 20. storočia pokračovala aj v 21. storočí. Podľa prehľadu dostupného bývania OECD za rok 2024 sa verejné investície do rozvoja bývania v krajinách OECD „medzi rokmi 2009 a 2016 znížili takmer o 90 percent“.
Keď sa politika odklonila od rozsiahlej verejnej bytovej výstavby smerom k poukážkam, daňovým úľavám a stimulom pre súkromných developerov, otváralo sa tým čoraz viac dvere inštitucionálnym investorom k účasti na trhu s bývaním.
Podľa správy OECD o bývaní z roku 2024 nasledujúce štatistiky ukazujú, ako vlády v krajinách OECD ustupujú od investícií do bývania:
- Celkové verejné investície do bývania a občianskej vybavenosti klesli medzi rokmi 2009 a 2016 takmer o 50 percent
- Celkové verejné investície len do rozvoja bývania sa medzi rokmi 2009 a 2026 znížili o takmer 90 percent
Tieto kvapky ukazujú, ako sa bývanie zmenilo z prístrešia na triedu aktív, hovoria odborníci.
„Existujú tiež dôkazy o tom, že inštitucionálni investori čoraz viac využívajú vysoký dopyt po súkromných nájomných bytoch a zapájajú sa do poskytovania domovov za predražených a neistých podmienok,“ uviedol Leibnizov inštitút pre výskum spoločnosti a vesmíru (IRS) v roku 2023 vo svojej štúdii o bytovej politike v podmienkach finančníctva. „V súhrne možno konštatovať, že inštitucionálni investori v najlepšom prípade sotva pomohli znížiť tlaky na dostupnosť. V horšom prípade prispeli k rastu nákladov na bývanie a profitovali z využívania existujúceho nedostatku bytov.“
Od globálnej finančnej krízy v roku 2008 sa obrovské toky kapitálu presunuli do rezidenčných nehnuteľností, čím sa nájomné bývanie premenilo vo všeobecnosti na hlavný investičný cieľ v západných krajinách, povedal Farha.
Keď sa investori orientovaní na zisk zameriavajú na bývanie, prioritou sa stáva ziskovosť. To vytvára tlak na vysťahovanie existujúcich nájomníkov v cenovo dostupných bytoch, najmä tam, kde prenajímatelia môžu obnoviť nájomné, keď sa jednotka vyprázdni.
Dá sa vyriešiť kríza dostupnosti bývania?
Podľa správy OSN-Habitat 2025 Adekvátne bývanie pre všetkých (PDF) viac ako 2,8 miliardy ľudí čelí nejakej forme nedostatku bývania, vrátane 1,1 miliardy ľudí žijúcich v neformálnych osadách a slumoch. Na miestach postihnutých konfliktom a vysídľovaním môže byť nedostatok mimoriadne náročný pre ľudí v lokalitách s vysokým deficitom bývania.
V mnohých ekonomikách globálneho juhu sa kríza bývania týka prístupu k základnému prístrešku, infraštruktúre, pozemkovým právam a vysídleniu. V mnohých bohatších krajinách OECD však ide skôr o cenovú dostupnosť, rastúce nájomné, financializáciu, bezdomovectvo a úpadok verejného či sociálneho bývania.
Existujúce dôkazy naznačujú, že bytovú krízu nevyrieši samotná výstavba bytov.
V správe OSN-Habitat z roku 2024 sa uvádza: „Bez dlhodobej stratégie na usmerňovanie investícií môže rýchla výroba nových bytov viesť k nesúladu medzi bytovým fondom a súčasnými potrebami bývania. Bez dlhodobého strategického rámca a zamerania sa na primeranú hustotu môže výroba nových bytových jednotiek viesť k zlému územnému plánovaniu a zvýšeniu sociálno-ekonomických nerovností.“
Východiskom by podľa Farhu bolo považovať bývanie za základné ľudské právo a nie za investičnú príležitosť.
„Vládne plány na riešenie bytovej krízy budú vždy míňať cieľ, ak neidentifikujú bývanie ako ľudské právo a nedodržia, čo to znamená,“ povedala.
Zdá sa, že s tým súhlasí aj americký prezident Donald Trump. Vo svojom prejave na samite G7 v Davose v januári povedal: „Domy sa stavajú pre ľudí, nie pre korporácie, a Amerika sa nestane národom prenajímateľov. V ten istý deň som podpísal výkonný príkaz s názvom Zastavenie súťaženia Wall Street s kupcami domov na Main Street s niekoľkými ustanoveniami.
Výkonný príkaz nariaďuje federálnym agentúram a štátom sponzorovaným podnikom, aby v rozsahu, ktorý je zákonom povolený, zastavili schvaľovanie, poisťovanie, ručenie, sekuritizáciu, uľahčovanie alebo predaj rodinných domov veľkým inštitucionálnym investorom, ak by tieto domy inak mohli kúpiť súkromní vlastníci alebo obyvatelia.