Kapské Mesto, Južná Afrika – Hneď po východe slnka sa volanie k modlitbe šíri komunitou na úpätí Stolovej hory v Kapskom Meste.
Z minaretu Auwal Masjid – najstaršej mešity v Južnej Afrike, postavenej v roku 1794 – sa adhan ozýva úzkymi uličkami a pestrofarebnými domami Bo-Kaap, historicky moslimskej komunity.
Odporúčané príbehy
zoznam 3 položiekkoniec zoznamu
Ale pod týmto známym hovorom, ktorý sa ozýva už viac ako dve storočia, sa odohráva tichší posun.
V celom meste Bo-Kaap – a vo veľkej časti centra Kapského Mesta – rastúce ceny nehnuteľností, rastúci dopyt investorov a rýchle šírenie krátkodobých prenájmov podnecujú obavy, že jedna z najstarších mestských štvrtí by mohla pomaly zaniknúť.
Dedičstvo v obkľúčení
Pre miestneho fotografa Yassera Booleyho bola zmena postupná, no nemožno ju ignorovať.
„Najväčšie zmeny, ktoré som videl, sú pomalé udusenie mojej živej kultúry prostredníctvom zrýchleného predaja domov jednotlivcom s vysokým čistým majetkom, z ktorých väčšina nemá žiadny vzťah k miestu alebo kultúre,“ hovorí.
50-ročný Booley, obyvateľ ôsmej generácie Bo-Kaap, vyrastal v štvrti, kde rozšírené rodiny často žili len pár ulíc od seba – viazané mešitami, školami a spoločnou históriou formovanou kultúrou, koloniálnou vládou a apartheidom.
Dnes, Booley hovorí, že sociálna štruktúra je pod tlakom, pretože rastúca popularita tejto štvrte medzi turistami a investormi začína pretvárať každodenný život – od druhov podnikov, ktoré sa v tejto oblasti otvárajú, až po to, ako sa využívajú domy.
Zmeny sú pre neho viditeľné nielen v tom, kto žije v susedstve, ale aj v tom, ako je samotný Bo-Kaap videný zvonku.
Turisti sa zastavujú pred obchodmi v Bo-Kaap (s láskavým dovolením Yassera Booleyho)
Na celom hlavnom trhu s nehnuteľnosťami v Kapskom Meste je čoraz viditeľnejší medzinárodný dopyt. Údaje od Seeff Property Group ukazujú, že zahraniční kupci predstavovali približne 2,8 miliardy randov (168 miliónov dolárov) – zhruba štvrtinu z 11,3 miliardy randov (679 miliónov dolárov) v predaji nehnuteľností cez Atlantické pobrežie a City Bowl v minulom roku.
A keďže dopyt od bohatých kupcov rastie, obyvatelia tvrdia, že dôsledky sa odvíjajú aj v samotnej štvrti.
Domy, v ktorých jedenásť zosobášených generácií tých istých rodín, sa čoraz častejšie predáva zahraničným investorom alebo sa premieňajú na krátkodobé prenájmy ako Airbnb.
Pre mladších obyvateľov je medzitým ešte ťažké zostať v susedstve, ktoré ich rodiny nazývali domovom celé desaťročia – niektorí aj stáročia.
„Videl som svoju generáciu hromadne opúšťať Bo-Kaap, pretože si tu už nemôže dovoliť žiť,“ hovorí Booley. „Tam, kde majú mladí ľudia zdroje na nákup v tejto oblasti, sa zdá, že existuje neviditeľná bariéra (vstupu).
Pre Booleyho to vyvoláva hlbšiu otázku: či si komunita, ktorá postavila Bo-Kaap, stále môže dovoliť zostať tu.
„Z kultúrneho hľadiska je to hrozný stav, keď sa ťažko vybojované bitky našich predkov zničia,“ hovorí.
Rozmach cestovného ruchu alebo stlačenie bývania?
V posledných rokoch vzostup Kapského Mesta ako globálnej turistickej destinácie v tichosti zmenil ekonomiku trhu s bývaním v centre mesta.
Len v roku 2025 mesto privítalo asi 3,3 milióna medzinárodných cestujúcich, podľa Airports Company South Africa.
Pre cestovateľov sa štvrte zoskupené okolo City Bowl, ako napríklad Bo-Kaap, stali ústredným bodom ekonomiky cestovného ruchu a ponúkajú niečo, čo je v globálnych mestách čoraz vzácnejšie: historickú štvrť, kde kultúra, architektúra a každodenný život stále koexistujú.
Ale tie isté vlastnosti urobili z tejto oblasti prvotriednu nehnuteľnosť.
Platformy na krátkodobý prenájom tento posun urýchlili.
Údaje od spoločnosti AirDNA, ktorá sa zaoberá analýzou prenájmov, ukazujú viac ako 31 000 aktívnych zoznamov krátkodobých prenájmov pôsobiacich v Kapskom Meste, pričom niektoré z najvyšších koncentrácií sú v centrálnej obchodnej štvrti – len 26 000 záznamov na Airbnb.
Pre vlastníkov nehnuteľností môžu byť výnosy značné. Podľa AirDNA niektoré krátkodobé prenájmy v centre Kapského Mesta generujú viac ako 400 000 randov (24 000 USD) ročne – často ďaleko prevyšujú to, čo môžu priniesť tradičné dlhodobé prenájmy.
Na porovnanie, podobný byt dlhodobo prenajatý miestnemu nájomcovi zvyčajne zarobí 12 000 až 18 000 randov (720 – 1 080 USD) mesačne – alebo približne 144 000 až 216 000 randov (8 640 – 13 000 USD) ročne.
Slnko vychádza nad Bo Kaap v Kapskom Meste, oblasťou nachádzajúcou sa v blízkosti srdca Kapského Mesta, kde ceny nehnuteľností rastú (Reuters)
Turistika je však len jednou časťou príbehu.
Kapské Mesto sa tiež stalo magnetom pre vzdialených pracovníkov a digitálnych nomádov – profesionálov zarábajúcich platy v silnejších cudzích menách, zatiaľ čo žijú v Južnej Afrike.
V roku 2024 vláda zaviedla digitálne nomádske vízum, ktoré umožňuje zahraničným vzdialeným pracovníkom zamestnaným v zahraničí dlhodobo žiť v Južnej Afrike – ako súčasť snahy prilákať medzinárodné talenty, cestovný ruch a investície.
Priťahovaní klímou mesta, scenériou a relatívne nižšími životnými nákladmi si mnohí môžu dovoliť nájomné ďaleko za hranicami toho, čo zarába väčšina miestnych obyvateľov.
„Vzdialení pracovníci a medzinárodní nákupcovia posunuli cenovú dostupnosť nad možnosti miestnych obyvateľov,“ tvrdí Booley.
Rozdiel medzi miestnymi príjmami a nákladmi na bývanie je výrazný.
Podľa juhoafrického štvrťročného prieskumu pracovných síl sa stredná mesačná mzda v Južnej Afrike odhaduje na približne 15 000 až 18 000 randov (asi 800 až 950 USD).
Naopak, dlhodobé prenájmy v centre Kapského Mesta často presahujú 20 000 randov (1 200 USD) za mesiac, pričom niektoré nehnuteľnosti majú počas hlavnej turistickej sezóny výrazne vyššie ceny.
Organizácia Ndifuna Ukwazi so sídlom v Kapskom Meste tvrdí, že mnohí pracovníci s nízkymi a strednými príjmami sú čoraz viac vytláčaní z centra mesta, napriek tomu, že majú prácu na plný úväzok.
Zväčšujúci sa rozdiel medzi mzdami a nákladmi na bývanie, varuje, prispieva k rastúcej triede takzvaných „pracujúcich bezdomovcov“ – ľudí, ktorí sú zamestnaní, ale stále si nedokážu zabezpečiť stabilné bývanie.
Pre Bo-Kaap Občianske a Ratepayers Association (BKCRA), komunitnú organizáciu zastupujúcu obyvateľov a vlastníkov nehnuteľností v historickej štvrti, účinky majetkového boomu už nie sú teoretické. Odvíjajú sa dom po dome, ulicu po ulici.
„Komunita absolútne vníma súčasnú situáciu ako formu ekonomického vysídľovania,“ hovorí Sheikh Dawood Terblanche, predseda BKCRA.
Hovorí, že hoci obyvatelia nie sú násilne odstraňovaní zákonom, prebieha tichšia forma vysídľovania – poháňaná rastúcimi cenami nehnuteľností, eskaláciou mestských sadzieb a širšími životnými nákladmi.
A obavy nie sú nové.
V roku 2019 vyšli do ulíc Bo-Kaap tisíce obyvateľov, aby protestovali proti rozsiahlym výstavbám nehnuteľností, o ktorých sa domnievali, že ohrozujú historickú štvrť. Demonštrácie pritiahli národnú pozornosť a nakoniec viedli k tomu, že tejto oblasti bol udelený štatút prekrytej zóny kultúrneho dedičstva (HPOZ) – navrhnutý tak, aby chránil jej výraznú architektúru a uličnú scenériu.
Ale zatiaľ čo označenie dedičstva pomohlo ochrániť farebné domy štvrte pred demoláciou, miestni tvrdia, že to málo chráni ľudí, ktorí v nich žijú.
Namiesto toho obyvatelia tvrdia, že účinky čoraz viac pociťujú priamo pri ich vchodových dverách.
„Tlak je intenzívny a konštantný,“ hovorí Terblanche.
„Obyvatelia uvádzajú, že ich často oslovujú agenti s ponukami vysokých peňazí, ktoré sa často zameriavajú na starších majiteľov domov a zraniteľné osoby.“
V historickej oblasti Bo-Kaap v Kapskom Meste sú viditeľné maľované domy a mešita (Súbor: Mike Hutchings/Reuters)
Náklady na pobyt
Na niektorých obyvateľov tlak neprichádza len zo strany investorov; pochádza z rastúcich nákladov na zotrvanie v susedstve.
Keďže ceny nehnuteľností v centre Kapského Mesta za posledné dve desaťročia vzrástli, spolu s nimi stúpli aj ocenenia samospráv. Vyššie ocenenia sa premietajú priamo do vyšších cien nehnuteľností – z kedysi skromných rodinných domov sa stávajú drahé aktíva.
V Kapskom Meste sa hodnoty nehnuteľností zvýšili v priemere o 10 percent ročne, čím neustále prevyšujú ostatné hlavné mestské oblasti vrátane ekonomického centra krajiny, Johannesburgu.
V niektorých oblastiach bol nárast oveľa prudší: ceny nehnuteľností vzrástli za posledné desaťročie o viac ako 200 percent, zatiaľ čo mestské sadzby a poplatky sa zvýšili takmer o 500 percent.
Pre starších obyvateľov v Bo-Kaap môžu byť následky obzvlášť závažné.
„Pre dôchodcov s pevným príjmom sú výsledné miery nehnuteľností často vyššie ako ich mesačné dôchodky. Mnohí sú nútení predať len preto, že si už nemôžu dovoliť ‚daň zo života‘ v domovoch svojich predkov,“ hovorí Terblanche. Štátny starobný dôchodok v Juhoafrickej republike je približne 2 190 randov (115 dolárov) mesačne, vyplácaný prostredníctvom Juhoafrickej agentúry sociálneho zabezpečenia – ponecháva malý priestor pre majiteľov domov, ktorí čelia rastúcim sadzbám za obecný majetok.
Pre mladšie generácie je bariéra iná: vstup.
Ceny nehnuteľností v Bo-Kaap za posledné desaťročie prudko vzrástli, keďže dopyt investorov a cestovný ruch zvýšili hodnoty nehnuteľností v celom centre mesta.
Základné domy s jednou spálňou sa teraz pravidelne predávajú za 2,5 milióna až 3 milióny randov – zhruba 135 000 až 160 000 dolárov – čím sa vlastníctvo dostáva ďaleko mimo dosahu mnohých rodín, ktorých korene v tejto oblasti siahajú do generácií. Pred menej ako desiatimi rokmi sa podobné domy predávali za približne 1,6 milióna randov (približne 100 000 dolárov).
V celom Kapskom Meste sa priepasť v cenovej dostupnosti dramaticky zväčšila. Výskum odhaduje, že viac ako 90 percent domácností si nemôže dovoliť nehnuteľnosť v City Bowl, kde ceny bývania rástli oveľa rýchlejšie ako mzdy.
Ikonická Stolová hora Kapského Mesta sa týči za radnicou, keď hodiny odbíjajú poludnie nad neformálnymi obchodníkmi na mestskom Grand Parade (Súbor: Mike Hutchings/Reuters)
Pozícia mesta
Predstavitelia mesta Kapské Mesto však tvrdia, že tlaky ovplyvňujúce štvrte ako Bo-Kaap musia byť pochopené v rámci širšej transformácie mesta.
V písomnej odpovedi hovorca mesta Luthando Tyhalibongo uviedol, že rýchly rast Kapského Mesta je hlavným faktorom formujúcim jeho trh s bývaním.
„Úspech Kapského Mesta ako mesta zaznamenal nárast populácie takmer o milión nových obyvateľov v dôsledku semigrácie a iných síl urbanizácie len za posledné desaťročie,“ povedal s odkazom na trend vnútornej migrácie Juhoafričanov do lepšie spravovaných obcí v krajine.
Dostupnosť bývania je podľa neho formovaná aj širšími ekonomickými podmienkami.
„V Južnej Afrike je príjmová kríza… Nedostatok ekonomických (príležitostí) má naďalej hlboký vplyv na úroveň príjmov a cenovú dostupnosť pre väčšinu domácností.“
Tyhalibongo uviedol, že mesto sa tiež snaží riešiť priestorové dedičstvo mestského plánovania z éry apartheidu, v dôsledku ktorého mnohé domácnosti s nižšími príjmami žili ďaleko od ekonomických centier. Niektoré rodiny na periférii miest stále míňajú asi 40 percent svojich príjmov na dopravu, len aby sa dostali do práce.
Mesto tvrdí, že sa snaží rozšíriť ponuku bývania – v snahe podporiť dostupnosť ekonomických príležitostí. „Za posledné dva roky sme uvoľnili viac pôdy na cenovo dostupné bývanie ako za posledných 10 rokov,“ uvádza sa v správe.
Národná vláda medzitým tvrdí, že politiky zamerané na prilákanie digitálnych nomádov a zahraničných investícií sú navrhnuté tak, aby podporili cestovný ruch, výdavky a ekonomický rast.
V Bo-Kaap však obyvatelia tvrdia, že výzvou nie je blízkosť príležitosti, ale rastúce náklady na zotrvanie v samotnej štvrti.
Čo zostáva
Keďže dopyt po prvotriednych nehnuteľnostiach v centre mesta neustále rastie, obyvatelia tvrdia, že ochrana dedičstva odhalila hlbšie napätie v Bo-Kaap.
„Živé dedičstvo, jeho ľudia nie sú chránení,“ hovorí Terblanche.
Domy Bo-Kaap zostali – farebná kaskáda šplhajúca sa po svahoch pod Stolovou horou – rovnako ako po celé generácie.
Päťkrát denne sa z minaretu Auwal Masjid stále ozýva zvolávanie k modlitbe, čím sa označuje plynutie času v štvrti, ktorá sa okolo nej zmenila.
Ale pre Booleyho je veľmi ťažké zachovať to, čo mizne.
„Existenčná strata fyzického prostredia zodpovedného za odovzdávanie a prežitie jedinečnej kultúry vytvorenej v tieni Stolovej hory,“ hovorí.
Potom sa odmlčí.
„Realita je už tu – kultúra je pod útokom.“
